Taluni recenti provvedimenti urbanistici come quello indirizzato al superamento del disagio abitativo (Delibera Giunta Capitolina n. 86/2020) o quello relativo allo Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde (DGC n. 143/2020) hanno dato l’impressione di marcare elementi di novità e discontinutità rispetto al passato. Mentre le più recenti proposte di Varianti urbanistiche percorrono direzioni del tutto contrastanti.
La prima DGC n. 86/2020, con una corposa relazione allegata, ricostruisce in modo dettagliato tutta la vicenda dei Piani di Zona per l’edilizia residenziale pubblica evidenziandone le patologie e criticità. In particolare, la delibera prende atto della caduta dei valori immobiliari e di conseguenza dell’inattuabilità di molte previsioni di espansione edilizia rimaste ancora soltanto sulla carta. Da questa analisi puntigliosa si perviene ad alcune proposte di lavoro sintetizzate in tre direttrici. La prima direttrice volta a ripianificare “in un’ottica di contenimento del consumo di suolo”. La seconda a rimodulare in modo di completare i Piani avviati. Infine la terza direttrice a rigenerare utilizzando le aree pubbliche destinate a verde pubblico e/o servizi pubblici extrastandard (aree non attuate e immobili dismessi).
Altro provvedimento interessante e robustamente documentato è quello relativo allo Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde DGC n. 143/2020, in cui si affronta il destino dei comprensori direzionali unitamente a quello delle contigue aree ferroviarie. In questo caso si avanzano obiettivi di grande coinvolgimento come quello di rilocalizzare i diritti edificatori già acquisiti, attraverso l’incremento delle capacità edificatorie dei poli già infrastrutturati e serviti dal trasporto pubblico su ferro.
In particolare nell’elaborato “AT4 – Aspetti socio-economici del territorio e strategie di densificazione” si affronta il tema di Roma con una visione non usuale da parte della Amministrazione Comunale:
“Roma ha costi di gestione molto alti anche perché si è dilatata nel tempo con un estensivo consumo di suolo. Lo sprawl e le carenze del trasporto pubblico hanno un alto impatto sulla mobilità, predomina l’utilizzo del mezzo privato, sempre meno sostenibile per gli spostamenti quotidiani, e tuttavia non più demonizzabile, dopo l’emergenza Covid 19. E’ noto come la durata media di un trasferimento casa-lavoro di un cittadino romano sia superiore a quella di qualsiasi altro residente in un’area metropolitana, e che il tempo dedicato alla mobilità da un residente del centro è minimo rispetto a quello di chi abita nella periferia anulare, o in un comune della cintura extraurbana. Le strategie di rigenerazione e densificazione sembrano pertanto particolarmente opportune a Roma, dove è disponibile un ampio territorio urbanizzato, al cui interno restano vaste aree libere e diversi complessi obsoleti non utilizzati o degradati.”
La conclusione non può che essere nel senso che “Le strategie di rigenerazione e densificazione sembrano pertanto particolarmente opportune a Roma, dove è disponibile un ampio territorio urbanizzato, al cui interno restano vaste aree libere e diversi complessi obsoleti non utilizzati o degradati.”
Fin qui gli obiettivi, gli indirizzi e le direttrici, quando poi dalle parole si passa ai fatti tutto ciò si perde come se fosse stato tracciato sulla sabbia in riva al mare.
Infatti, ci si sarebbe aspettati che l’iniziativa ripianificoria/rimodulatrice/rigeneratrice iniziasse attraverso un caso esemplare di migliore utilizzo delle aree infrastrutturate e servite dal trasporto pubblico su ferro. Invece no, accade esattamente il contrario.
Dal verbale della Commissione VIII C.C.P. Urbanistica del 12 maggio scorso apprendiamo la volontà dell’Amministrazione di cancellare il Piano di zona A8 “Casilino” variando la destinazione urbanistica della stessa area in “Verde e servizi pubblici” Questo l’oggetto della proposta di Delibera assunta dalla Giunta con Decisione n. 45 del 7 maggio 2020..
Il PdZ A8 Casilino interessa una superficie complessiva di 8.300 mq, meno di un ettaro, dove si prevede di realizzare 20.640 mc un paio di fabbricati, corrispondenti a una SUL di 6.450 mq residenziali con una densità territoriale di 311 ab/ha.
“L’ambito del PdZ è localizzato a ridosso di via Prenestina. Il margine ad ovest confina con un’area verde compresa nel Parco Casilino che verrà realizzato in attuazione delle previsioni del PP del Comprensorio ex SDO Casilino. A sud-est l’area confina con un complesso scolastico mentre a nord-est si affaccia su via Telese che rappresenta anche il suo unico accesso da uno spazio pubblico. L’area si trova in piena città consolidata e risulta priva di vincoli”
La Relazione del Piano prosegue evidenziando: come “L’accessibilità è garantita da via Telese. Il progetto prevede di realizzare due fasce di edificazione tali da delimitare un’area che prosegua il giardino esistente al centro di viale Irpinia “. Inoltre l’area è una delle poche servita dalla linee su ferro della Metro C e del Tram su via Prenestina.
“Si ipotizza la realizzazione di due edifici ad alta densità a destinazione mista. I due edifici sono sfalsati rispetto al fronte su via Telese in modo tale da creare una piazza pubblica a livello stradale. … Il rapporto tra Via Telese e il nuovo complesso sarà quindi mediato e ricco di articolazioni spaziali. Il centro del lotto sarà occupato da un’area pubblica a verde attrezzato in prosecuzione della piazza e aperta verso il parco retrostante alla zona d’intervento”.
Tutto ciò sembra destinato ad essere azzerato a favore della “preservazione della continuità delle reti ecologiche” come afferma l’Assessore Montuori in sede di Commissione Urbanistica, aggiungendo gli 8.300 metriquadri ai 941.600 del Parco Casilino ancora da espropriare e realizzare, forse. Con scarsa memoria delle precedenti destinazioni in quanto il PdZ adottato con la DCC n.149 del 25/26 luglio 2007 rappresenta uno stralcio delle previsioni edificatorie di cui al Piano Particolareggiato SDO Casilino adottato con DCC n. 75 del 21.10.2002. A rigor di logica una volta sottratta la destinazione pubblica attribuita con il PdZ l’area avrebbe dovuto quanto meno riassumere la precedente destinazione tornando a far parte del PP SDO Casilino. Ma questo solo per dare un senso logico alle azioni umane.
Sono veramente necessari questi altri 8.300 metriquadri di verde pubblico ? Secondo il Prg la dotazione di verde già prevista nel Municipio è di 10,3 mq/Abitante superiore pertanto alla dotazione di standard (Tabella 5.2 della Relazione Elab. D1). Inoltre il Piano di Zona “Casilino” è stato estratto da un PP SDO Casilino che porta una dote di 941.600 mq di verde e servizi pubblici pari al 50% della dotazione dell’intero Municipio. Quindi da dove nasce l’esigenza di questo incremento dello 0,1% della quantità di verde pubblico ?
Ma quello che occorre sottolineare è che come ci sono aree che virano verso il Verde pubblico ci sono aree che dal Verde Pubblico virano verso l’edificabilità. Infatti il Comparto V4 destinato a Parco pubblico nell’ambito del Piano di Assetto della Stazione Tiburtina esteso per 78.552 mq è destinato a trasformarsi in “ambito di densificazione” coerentemente con il principio di edificare in prossimità delle linee su ferro. Peccato, non si comprende come lo stesso principio non valga per il PdZ Casilino.
Fin qui la vicenda urbanistica, su cui s’inserisce l’intervento del TAR.
Come ulteriore motivazione per la cancellazione della previsione edificatoria viene richiamata la sentenza TAR Lazio Seconda sezione Bis n. 7700 depositata il 05.07.2016.
Con questa pronuncia il Tribunale, su ricorso dei Comitati di quartiere, ha annullato le Delibere del Consiglio Comunale di adozione ed approvazione del singolo Piano di Zona D11 Grotte Celoni. Il motivo dell’annullamento è stato individuato nella carenza di precise ricerche o valutazioni in ordine al fabbisogno abitativo che rendano conto della sussistenza di ragioni giustificatrici dell’incremento della previsione edificatoria. A ciò si aggiunge il fatto che gli scritti difensivi prodotti in giudizio dall’Amministrazione erano volti a sostenere esclusivamente il rispetto degli standard urbanistici.
Ora è da chiedersi, perché mai l’amministrazione non abbia prodotto in giudizio lo studio affidato a Risorse per Roma nel 2010, la quale si è avvalsa della collaborazione del CRESME Ricerche S.p.A., per la verifica degli scenari della domanda abitativa nel territorio Capitolino e nel sistema del lavoro di Roma Capitale nell’arco temporale 2010-2019, utilizzato sia per la DCC n. 23/2010 e ripreso nella DGC n. 86/2020 ?
Infatti, proprio da tale indagine emergeva che il numero di alloggi da considerare per la determinazione della nuova domanda di edilizia residenziale pubblica e di housing sociale era stimabile in 25.700 alloggi, costituiti da circa 3.000 alloggi ERP da soddisfare attraverso la densificazione dei Piani di Zona di cui alla deliberazione di Consiglio Comunale n. 65/2006 secondo gli indirizzi operativi stabiliti nella Memoria di Giunta Comunale del 17 novembre 2008 (risultati attesi 2.850 alloggi aggiuntivi ai 6.300 già previsti).
Altrettanto non si comprende la scarsa attenzione sul ricorso, visto che il 2 dicembre del 2016 in sede di CCP Urbanistica il rappresentate dell’Avvocatura ignora il deposito della sentenza avvenuto a luglio e dichiara di essere in attesa dell’indirizzo politico da parte dell’Assessore. Indirizzo politico che poi ha ritenuto di non proporre appello al Consiglio di Stato.
In conclusione, rispetto alla Sentenza 7700/2016, se l’amministrazione avesse voluto aveva nella sua disponibilità gli atti richiesti dal TAR sulla stima del fabbisogno e non si comprende come mai non li abbia prodotti. Lo stesso fabbisogno del 2009 è stato aggiornato all’attualità con la DGC n.86/2020 evidentemente perché ancora non soddisfatto.
A questo fabbisogno di edilizia residenziale pubblica si aggiungono poi i milioni di metricubi originati dalle compensazioni edificatorie che attendono di essere collocati o sono collocati in località ultra periferiche. Dal Verbale della VIII CCP del 08.02.2019 per le compensazioni emerge “una manovra complessiva di 10/10.5 milioni di mc, 3.5 sono già atterrati e 7.5 devono ancora atterrare, con l’ulteriore distinzione che per 1.5 mc i programmi sono in fase ancora iniziale mentre dei restanti 6 mc ce ne sono alcuni che non hanno ancora la delibera di indirizzo, con il rischio di nomina del commissario ad acta.”
In questo contesto di fabbisogno abitativo insoddisfatto e previsioni edificatorie che attendono di essere localizzate sfugge il senso per cui viene cancellata una opportunità di completamento del tessuto residenziale in un’area urbanizzata e servita dal trasporto pubblico. A parole si afferma di voler utilizzare le aree già urbanizzate e servite dal trasporto pubblico su ferro e poi in pratica si cancellano le poche opportunità a favore di improbabili sistemazioni a Parco pubblico che si aggiungono a quelle già in lista d’attesa di essere utilizzate degnamente.
Tommaso Capezzone
FRATELLI d’ITALIA
COORDINAMENTO REGIONE LAZIO
DIPARTIMENTO URBANISTICA
La propaganda elettorale della Ripianificazione dei Piani di Zona
l’Amministrazione con la D.G.C. n. 86 del 19/05/2020 ha espresso l’intenzione di procedere alla ripianificazione dei P.d.Z del II PEEP ancora non attuati, anche attraverso la eventuale retrocessione delle aree di P.d.Z..
Dalle premesse della delibera si rileva che “l’amministrazione potrà eventualmente determinarsi in sede di ripianificazione, anche rilocalizzando eventualmente le assegnazioni (NB quelle per imprese e cooperative di cui ai bandi regionali) già compiute in comparti non attuati nei Piani di zona del II PEEP da completare per i Piani di seguito elencati, ove non è mai stata avviata alcuna attività realizzativa”
Nel dispositivo si delibera: “di conferire mandato ai competenti Uffici di Roma Capitale e primariamente al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, di procedere alle attività tecnico amministrative per la predisposizione degli atti da sottoporre all’approvazione dell’Organo competente in relazione alla:
• revisione complessiva della manovra di completamento e densificazione di cui alle Deliberazioni di Consiglio Comunale n. 13, 14 [Delibera annullata dalla sentenza TAR n.d.r.] e 15 /2011 in un’ottica di contenimento del consumo di suolo e di rispetto delle finalità dell’istituto dell’edilizia economica e popolare;
• ripianificazione delle aree oggetto della manovra di completamento e densificazione del secondo PEEP anche in base alla contiguità con tessuti insediativi esistenti che siano anch’essi, magari, da riqualificare/rigenerare.”
Tuttavia, per i 29 piani di zona ivi indicati, la stessa delibera prevede alla pag.11 di traslare le assegnazioni già compiute dei programmi di edilizia residenziale pubblica, avvenute con la D.G.C. n. 266/2013, svuotando così il Piano delle sue previsioni insediative. In questo modo spianando la strada alla successiva ripianificazione con destinazioni plausibilmente private per le quali, evidentemente, si rende necessario il rientro nella piena proprietà dell’area.
In primo luogo, come indicato dalla D.G.C. n. 86/2020, l’Amministrazione intende procedere ad una revisione complessiva della manovra di completamento e densificazione di cui alle Deliberazioni di Consiglio Comunale n. 13, 14 e 15 /2011, questo come parte di una programmazione estesa all’intera città.
Preliminare a questa fase programmatoria si colloca il riesame del fabbisogno abitativo, atto imprescindibile, che comporta, con buona probabilità, una procedura di affidamento dello studio all’esterno con i tempi relativi al bando pubblico e all’espletamento dell’incarico. I risultati dello studio andranno poi tradotti nella manovra complessiva con le inevitabili difficoltà tecniche di adeguamento degli obiettivi generali ai casi particolari. Una volta elaborata la manovra complessiva questa andrà approvata attraverso una delibera, con buona probabilità di Assemblea Capitolina trattandosi di programma generale, con tempi decisionali non prevedibili.
La Delibera della Giunta Capitolina n. 86/2020 ha espresso l’indirizzo politico di “ripianificare” l’area attribuendo a questa nuove e diverse destinazioni urbanistiche.
Tale attività di ripianificazione non deve essere realizzata in modo puntuale per ogni singolo Piano di Zona ma, come ben descritto nella Relazione Illustrativa della D.G.C. n. 86/2020 (pag.81) attraverso una manovra “unitaria, globale e inscindibile poiché tarata e diffusa sull’intero scenario territoriale”, di contro l’Amministrazione sta procedendo, al contrario, in totale difformità con specifici atti puntuali di varianti urbanistiche.
Tale processo diffuso sull’intero territorio comunale sempre secondo la stessa Relazione richiede “un riesame di merito in ordine alle decisioni già assunte,…, circa lo studio del fabbisogno abitativo” ovvero l’aggiornamento del fabbisogno abitativo all’attualità poiché quello del CRESME, allegato alla DCC n.23/2010, era stato elaborato su dati 2009 proiettati al 2019. Solo dopo aver espletato tali attività, estese all’intero territorio comunale, si potrà procedere alla ripianificazione “in base alla contiguità con i tessuti insediativi esistenti che siano anch’essi da, magari, da riqualificare/rigenerare.”
In conclusione l’iter previsto nella D.G.C. n. 86/2020 fa espresso riferimento ad una manovra “unitaria, globale e inscindibile poiché tarata e diffusa sull’intero scenario territoriale”, pertanto deve essere predisposto un piano di assetto unitario che disciplini complessivamente la ripianificazione di tutti i Piani di Zona, dimostrando la sostenibilità di tutte le nuove eventuali destinazioni urbanistiche, sia in termini di disponibilità economica per gli espropri che per la realizzazione delle opere pubbliche che scaturiscono dalle nuove destinazioni urbanistiche. In ogni caso va salvaguardata la dotazione di aree da destinare all’edilizia sociale, coerentemente con il calcolo da aggiornare del fabbisogno abitativo (come fece il CRESME per la DCC 23/2010), in questo caso per le aree destinate a questa funzione o per qualunque altra finalità di interesse pubblico o generale, si potrebbe ipotizzare la destinazione come “Ambiti di riserva a trasformabilità vincolata” art. 67 NTA del PRG, infatti alcune delle aree dei Piani di Zona in fase di adozione del PRG avevano questa destinazione. Inoltre in questo modo si potrebbe risolvere il problema dell’esproprio in quanto alla proprietà viene attribuita un’edificabilità complessiva pari a 0,06 mq/mq, all’approvazione dello strumento attuativo collegato al programma urbanistico promosso sul singolo Ambito di Riserva a Trasformabilità Vincolata. Con questa modalità l’Amministrazione otterrebbe due vantaggi: la possibilità di dotarsi di un patrimonio di aree, acquisito con una ridotta cessione compensativa (l’indice dello 0,06 mq/mq è appena il 20% della capacità edificatoria dell’Ambito di Riserva) e non da espropriare a valore venale; la possibilità di avviare un programma di edilizia sociale su aree pubbliche (non gravate da importanti costi di esproprio) da mettere sul mercato a canoni realmente calmierati per le fasce di reddito più fragili.
Rimane ferma la preoccupazione per la superficialità con la quale la Giunta Capitolina sta affrontando questa delicata manovra urbanistica, esponendo l’Amministrazione al rischio di ricorsi sia in sede civile che amministrativa con conseguenze di annullamento degli atti e risarcimento economico con conseguente danno erariale. Questa operazione divulgata come manovra per ridurre il consumo di suolo per destinare le aree dei Piani di Zona a parchi o servizi pubblici è di fatto una mera operazione di propaganda elettorale. Di fronte a tutto questo la Giunta Capitolina ha “dimenticato” di determinare con quali finanziamenti e di che importo intende espropriare le aree, risarcire gli inevitabili contenziosi e non ultimo realizzare le opere pubbliche ipotizzate, per non ritrovarci di nuovo con aree espropriate e conseguentemente abbandonate all’incuria. Nel frattempo l’Assemblea Capitolina ha adottato la prima delibera di “Adozione della variante urbanistica al PRG vigente, ai sensi della legge urbanistica n.1150/1942, relativamente all’Ambito a Pianificazione Particolareggiata e Definita” A.P.P.D. disciplinato dall’art. 62 della NTA del PRG vigente riguardante il Piano di Zona A8 Casilino”. (Del. G.C. n. 45 del 07 maggio 2021)” che prevede il cambio di destinazione dell’area da A.P.P.D. a “Verde e Servizi Pubblici di livello locale”, si tratta di un area di 8.300 mq interclusa da altre costruzioni. L’ambito del PdZ A8 Casilino è localizzato a ridosso di via Prenestina. Il margine ad ovest confina con un’area verde compresa nel Parco Casilino che verrà realizzato in attuazione delle previsioni del PP del Comprensorio ex SDO Casilino. L’area si trova in piena città consolidata e risulta priva di vincoli. Come afferma l’Assessore Montuori in sede di Commissione Urbanistica del 12 maggio scorso, al fine di preservare la continuità delle reti ecologiche si vorrebbero aggiungere gli 8.300 metriquadri, del PdZ A8 Casilino ai 941.600 del Parco Casilino ancora da espropriare e realizzare, forse se ci sono i fondi.
Sono veramente necessari questi altri 8.300 metriquadri di verde pubblico? Secondo il Prg la dotazione di verde già prevista nel Municipio è di 10,3 mq/Abitante superiore pertanto alla dotazione di standard minimo richiesto. Inoltre il Piano di Zona “Casilino” è stato estratto da un comparto residenziale del Piano Particolareggiato del Comprensorio Casilino che porta una dote di 941.600 mq di verde e servizi pubblici pari al 50% della dotazione dell’intero Municipio. Quindi da dove nasce l’esigenza di questo incremento dello 0,1% della quantità di verde pubblico?
Ma quello che occorre sottolineare come per le aree che virano verso il Verde pubblico ci siano aree che dal Verde Pubblico virano verso l’edificabilità. Infatti il Comparto V4 destinato a Parco pubblico nell’ambito del Piano di Assetto della Stazione Tiburtina esteso per 78.552 mq è destinato a trasformarsi in “ambito di densificazione” coerentemente con il principio di edificare in prossimità delle linee su ferro. Peccato, non si comprende come lo stesso principio non valga per il PdZ Casilino.
Facciamo rilevare la macroscopica incoerenza dell’azione politica: si elimina edificabilità e opportunità all’edilizia residenziale pubblica a scapito di interventi con valenza privatistica. Occorre ricordare, inoltre, che queste aree sono rimaste vincolate all’esproprio e alla destinazione pubblica dal 2006, fu la Giunta Veltroni (di cui erano parte attiva con ruoli tecnici l’attuale assessore Montuori e il suo capo staff arch. Gabriella Raggi) che approvò la manovra urbanistica di localizzazione dei nuovi Piani di Zona (DCC 65/2006 di localizzazione dei piani, i quali furono singolarmente adottati e approvati nel 2007), fu una scelta scellerata con alcune di queste aree lontane dalla rete dei trasporti pubblici e a volte senza viabilità di collegamento. Nel 2008 la Giunta Alemanno eredita questa manovra urbanistica con tutte le cooperative e imprese vincitrici del bando regionale per l’edilizia agevolata da assegnare nei predetti Piani di Zona, con l’enorme problema che nel bilancio comunale non erano stati allocati (dalla Giunta Veltroni) i fondi per gli espropri, pertanto la Giunta Alemanno, suo malgrado, per poter acquisire le aree dei Piani è ricorsa alla procedura della densificazione per offrire ai proprietari cubatura a fronte della cessione delle aree, per evitare che decadessero i finanziamenti regionali alle cooperative ed imprese e quindi l’intera manovra dell’edilizia residenziale pubblica. Nel 2013 la Giunta Marino mette in atto una lenta ma incisiva azione di disturbo alla manovra di densificazione, comunicando, da una parte, ai proprietari l’intendimento di dare seguito alla manovra urbanistica nel momento in cui fosse stato approvato il nuovo testo di convenzione urbanistica (avvenuto nel 2014), dall’altra nel frattempo faceva votare in Assemblea Capitolina delle mozioni per ridimensionare i piani stessi. Questa breve ricostruzione storica per ricordare all’assessore Montuori che il promotore della manovra urbanistica di localizzazione dei Piani di Zona (completamento del II PEEP- Piani di Edilizia Economica e Popolare) non è stata di certo la giunta Alemanno. Come già menzionato queste aree sono rimaste vincolate all’uso pubblico dal 2006 e quindi precluse ad ogni tipo di trasformazione ad ogni singolo proprietario, oggi dopo 15 anni la Giunta Capitolina in modo superficiale e propagandistico decide di annullare tutto e comunicare ai proprietari delle aree dei Piani di Zona “abbiamo scherzato” azzeriamo tutto e ricominciamo di nuovo a giocare con i colori del PRG, non crediamo che i vari proprietari dopo anni di attesa, si tratta di proprietari ai quali è stato imposto un vincolo pubblico su una proprietà privata con la promessa che sarebbero stati ristorati con l’esproprio (oltre tutto hanno dovuto pagare l’IMU sulle aree in quanto terreni edificabili), l’ingente danno economico rimangano inermi e non difenderanno i propri diritti davanti all’autorità giudiziaria. Questa è l’eredità che vorranno lasciare alla prossima amministrazione, ma cara Sindaca, cari Assessori, cari consiglieri capitolini di maggioranza la Corte dei Conti non dimentica e prima poi bussa alla porta.
Coordinamento Regionale del Lazio
Dipartimento Urbanistica
Ing. Errico Stravato
Ottimo
[…] (da Romainpiazza.it) Taluni recenti provvedimenti urbanistici come quello indirizzato al superamento del disagio abitativo (Delibera Giunta Capitolina n. 86/2020 (1) o quello relativo allo Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde (DGC n. 143/2020 (2) hanno dato l’impressione di marcare elementi di novità e discontinutità rispetto al passato. Mentre le più recenti proposte di Varianti urbanistiche percorrono direzioni del tutto contrastanti. […]