{"id":42533,"date":"2022-09-04T18:00:31","date_gmt":"2022-09-04T16:00:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.romainpiazza.it\/?p=42533"},"modified":"2022-09-11T14:14:53","modified_gmt":"2022-09-11T12:14:53","slug":"a-fari-spenti-nella-notte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.romainpiazza.cloud\/index.php\/a-fari-spenti-nella-notte\/","title":{"rendered":"A fari spenti nella notte"},"content":{"rendered":"

\"IMG_3053\"<\/a><\/p>\n

ovvero c’\u00e8 ancora bisogno di costruire nuove case a Roma ?<\/em><\/p>\n

Premessa numero 1<\/p>\n

Poco prima dell\u2019estate l\u2019Area Studi e Comunicazione della Caritas diocesana di Roma ha pubblicato una ricerca molto interessante su Roma: \u201cLA (VERA) SFIDA ABITARE (CON IL CUORE) LA CITT\u00c0<\/a>\u201d. Il volume \u00e8 stato curato da Luigi Lusi con i contributi di Alberto Colaiacomo, Enrico Puccini e Paolo Rigucci. La corposa ricerca di oltre 600 pagina \u00e8 reperibile all\u2019indirizzo: http:\/\/www.caritasroma.it\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Manuale_Abitare.pdf<\/a>.<\/p>\n

Nella Parte V –\u00a0 <\/span>LA TENSIONE ABITATIVA A ROMA -A cura di Paolo Rigucci e in particolare nel Paragrafo 2, intitolato: \u201cUn mercato abitativo con aspettative di rendita… \u00abfuori dallo spartito\u00bb\u201d, si affronta il mercato immobiliare in generale, e romano in particolare, senza per\u00f2 arrivare ad esprimere una dimensione della domanda di abitazioni da confrontare con la dimensione dell\u2019attuale offerta urbanistica che, ricordiamo da PRG offre una potenzialit\u00e0 di trasformazione del territorio di oltre 500 mila stanze. In parole pi\u00f9 banali manca una risposta esplicita alla fatidica domanda: quante case occorre costruire ancora ?<\/p>\n

Premessa numero 2<\/p>\n

Anche il settore delle costruzioni \u00e8 governato dalle leggi della domanda e dell\u2019offerta. Come qualunque progetto d\u2019impresa, prima di affrontare un investimento, \u00e8 buona prassi chiedersi se quello che s\u2019intende produrre, come le abitazioni nel nostro caso, saranno assorbite dalla domanda e se il loro prezzo remunerer\u00e0 l\u2019investimento.\u00a0<\/span><\/p>\n

In mancanza di una sia pure blanda ipotesi di domanda la produzione di nuove case significher\u00e0 solo andare nel buio a fari spenti.<\/p>\n

Svolgimento<\/p>\n

Dall\u2019ultimo censimento del 2011 al 2021 la popolazione di Roma \u00e8 lentamente diminuita fino al livello attuale di poco superiore ai 2,81 milioni di abitanti (Tutti i dati anagrafici sono stati estratti dal sito istituzionale di Roma Capitale: https:\/\/www.comune.roma.it\/web\/it\/roma-statistica-popolazione1.page<\/a> e https:\/\/www.comune.roma.it\/web-resources\/cms\/documents\/Censimento_di_Roma_1991_pop._per_sudd._toponomastiche.pdf<\/a>).<\/p>\n

In questo profilo di leggero declino della massa totale degli abitanti \u00e8 rimasto sostanzialmente invariato il numero delle famiglie. Queste erano 1,36 milioni nel 2011 e sono 1,35 milioni a dicembre 2021.<\/p>\n

Ma in dieci anni \u00e8 cambiata in modo pi\u00f9 marcato la composizione strutturale. Le famiglie mono-componente erano il 43,75% nel 2011 ora sono il 45,24% per un valore assoluto di oltre 600 mila famiglie.\u00a0<\/span><\/p>\n

Altra modifica strutturale della popolazione romana negli ultimi dieci anni \u00e8, come ovvio, l\u2019invecchiamento e il conseguente aumento del tasso di mortalit\u00e0 cresciuto dello 0,20 per mille, solamente negli ultimi cinque anni, fino all\u2019attuale valore di 1, 25 decessi per mille abitanti. Applicando questo tasso di mortalit\u00e0 alle famiglie mono-componente si possono stimare oltre\u00a0 <\/span>7 mila decessi l\u2019anno di anziani che liberano altrettante abitazioni. Queste abitazioni liberate, quando non occupate direttamente dagli eredi, finiscono per alimentare con un flusso costante l\u2019offerta nel\u00a0 <\/span>mercato dell\u2019usato sia come vendita sia come locazione. Non a caso, di recente, sono comparsi messaggi pubblicitari del tipo: \u201cHai ereditato una casa a Roma\u00a0 <\/span>noi te la compriamo in 24 ore.\u201d Infatti dai principali siti di annunci immobiliari (https:\/\/www.casa.it<\/a> https:\/\/www.immobiliare.it\/vendita-case\/roma\/?criterio=rilevanza<\/a>) si ricava che in questo momento a Roma sono offerti circa 25\/30 mila appartamenti in vendita a cui si devono aggiungere 3\/6 mila alloggi offerti in locazione. Ovviamente tutti a prezzo di mercato e pertanto raggiungibile solo per determinati livelli di reddito.<\/p>\n

Terza modifica strutturale, conseguente il costante declino della massa della popolazione, \u00e8 rappresentata dal numero dei matrimoni. Le famiglie di nuova creazione pesavano per lo 0,63% sul totale delle famiglie nel 2011 ora rappresentano lo 0,54% per un valore assoluto di poco superiore alle 5 mila ogni anno. A queste nuove famiglie, generate a seguito di matrimonio, si devono aggiungere un numero non quantificato di coppie conviventi che potrebbe avvicinare il numero totale a un valore prossimo ai 7 mila alloggi liberati ogni anno per decesso dell’occupante.<\/p>\n

Quindi, solo sulla base di questi dati demografici, la popolazione romana sarebbe in equilibrio all\u2019interno del patrimonio abitativo esistente con l\u2019assunto che tutti possano accedere al libero mercato senza vincoli di condizione economica.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sappiamo per\u00f2, dall\u2019unica indagine svolta dal Comune di Roma nel 2009 e ripresa dalla Delibera di giunta Capitolina n.86\/2020, che ci sono circa 50\/60 mila famiglie in sofferenza abitativa per molteplici cause, essenzialmente legate al reddito che non possono accedere a quel libero mercato cui prima si faceva riferimento.<\/p>\n

Altro elemento che influisce sul mercato abitativo \u00e8 costituito dall\u2019uscita degli alloggi liberi o liberati verso la ricettivit\u00e0 turistica. Si tratta di poco meno di 16 mila interi appartamenti (http:\/\/insideairbnb.com\/rome\/<\/a>), prevalentemente concentrati nelle aree centrali, estratti dal totale del patrimonio residenziale.<\/p>\n

Fin qui, dalla sola lettura dei caratteri strutturali della popolazione, si inizia ad accendere un\u00a0 <\/span>primo primo faro sulla domanda potenziale. Si tratta di circa 5\/7 mila nuove famiglie di cui la parte solvibile, stimato nella met\u00e0, secondo l\u2019indagine CRESME-Comne di Roma del 2009 (DGC 86\/2020), assorbe lentamente l\u2019offerta sia di alloggi nuovi che usati.<\/p>\n

Ma per avere la necessaria profondit\u00e0 prospettica occorre \u00a0accendere un secondo faro ovvero la dimensione del patrimonio residenziale. Per conoscere questa dimensione viene in aiuto l\u2019Agenzia delle Entrate, in particolare la Direzione Centrale dei Servizi Estimativi dell\u2019Osservatorio del Mercato Immobiliare che annualmente pubblica le tabelle riepilogative sul numero delle Unit\u00e0 Immobiliari Urbane censite al Catasto fabbricati nei capoluoghi di Provincia (https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/web\/guest\/schede\/fabbricatiterreni\/omi\/pubblicazioni\/statistiche-catastali\/archivio-statistiche-catastali<\/a> -informazione fornita a seguito della richiesta inoltrata dal Centro di Iniziative per la Legalit\u00e0 Democratica- CILD –\u00a0 <\/span>nel cui ambito \u00e8 sviluppata la presente ricerca).\u00a0<\/span><\/p>\n

La serie storica dello stock catastale di categoria A (= abitazioni), che \u00e8 stato possibile ricostruire a partire dal 2006, evidenza come dal 2006\u00a0al 2013 ci sia stata una produzione di oltre 10.000 abitazioni l\u2019anno. Mentre\u00a0dal 2016 la capacit\u00e0 produttiva subisce un rallentamento importante per attestarsi sui 3\/4 mila alloggi\/anno negli ultimi due anni\u00a0 2020 e 2021. Appare come se lo stesso sistema produttivo avesse gi\u00e0 percepito la saturazione del mercato solvibile e di conseguenza adeguato la produzione al numero delle famiglie di nuova formazione e con sufficiente capacit\u00e0 economica.<\/p>\n

Infatti, dall\u2019analisi dei numeri, emerge che la soglia di saturazione del mercato immobiliare \u00e8 gi\u00e0 stata varcata. Lo stock catastale totale delle abitazioni a Roma, al netto degli \u201cuffici e studi privati\u201d \u00e8 di oltre 1,45 milioni di unit\u00e0. Questo patrimonio residenziale depurato delle unit\u00e0 utilizzate a scopo ricettivo e delle vuote in vendita si pu\u00f2 ragionevolmente stimare in almeno 1,40 milioni di unit\u00e0 nel 2021 da mettere a confronto con 1,35 milioni di famiglie, quindi gi\u00e0 con uno scarto di 50 mila\u00a0\u00a0unit\u00e0 immobiliari in esubero rispetto al numero delle famiglie.<\/p>\n

Nella stessa indagine della Caritas, richiamata in premessa, si segnala (pag. 285) il numero definito \u201cimpressionante\u201d di case sfitte pari a circa 90 mila che sommato con il numero di usi non ricostruiti circa 40 mila raggiunge i 130 mila alloggi non utilizzati. Quindi, numeri che segnalano la saturazione del mercato, quanto meno per le fasce di reddito in grado di accedere al mercato libero. Saturazione evidenziata dal lento ma costante declino dei prezzi dell\u2019usato.<\/p>\n

A differenza di altri beni di consumo l\u2019abitazione di propriet\u00e0, nel 71,2% dei casi sempre secondo l\u2019indagine Caritas (pag.285), non \u00e8 un bene facilmente sostituibile\/smaltibile come pu\u00f2 esserlo l\u2019auto o il computer. Quindi si accumula, in prospettiva, una massa di alloggi di scarsa qualit\u00e0, ma con propriet\u00e0 frazionata, che sar\u00e0 ben complesso rimettere in circolo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Conclusioni<\/p>\n

Acceso anche il secondo faro sul patrimonio abitativo il quadro si delinea con maggiore chiarezza. Permane una domanda esclusa dal mercato che attende iniziative pubbliche nel settore dei canoni calmierati e dell\u2019assistenza alloggiava. Il ciclo produttivo dell\u2019industria delle costruzioni rivolto alla domanda solvibile ha raggiunto la saturazione del mercato.<\/p>\n

Di conseguenza, il settore delle costruzioni si dedica alle offerte migliorative della qualit\u00e0 concentrandosi essenzialmente sulle demolizioni\/ricostruzioni, ove possibile, nelle aree centrali e di pregio. Ma con molta cautela tenuto conto della dimensione che potrebbe raggiungere l\u2019offerta di nuovi alloggi nella \u201ccitt\u00e0 consolidata\u201d del PRG. Infatti \u00a0la potenziale offerta derivante dal cambio di destinazione del terziario nella citt\u00e0 consolidata\u00a0\u00e8 indicata nella Tabella 5.3 della Relazione del Prg (pagina 66) dove\u00a0la popolazione \u00a0ad esito del Piano \u00e8 di 1,41 milioni di \u00a0abitanti. La differenza rispetto alla popolazione anagrafica indicata dal Piano \u00a0(1998 = 1,29 milioni di abitanti) sempre per la citt\u00e0 consolidata (Tabelle 7 e 8) \u00e8 pari a\u00a0118\u00a0mila\u00a0abitanti.<\/p>\n

Questi abitanti aggiuntivi nella citt\u00e0 consolidata (+9,13%) possono scaturire prevalentemente tramite cambi di destinazione in una citt\u00e0 che per definizione \u00e8 consolidata. Questa\u00a0\u00a0percentuale del 9,13% \u00a0di incremento si colloca anche in prossimit\u00e0 della percentuale del 15% che il Prg previgente consentiva in aggiunta alla volumetria residenziale per destinazioni non residenziali.
\nPertanto il numero di nuovi alloggi potenziali nella citt\u00e0 consolidata, equiparando abitanti a stanze \u00e8 di ordine delle decine di migliaia fino a 30\/40 mila. Con tutto quello che ne consegue.<\/p>\n

Ma la conseguenza principale \u00e8 che si \u00e8 esaurito il propellente del Piano Regolatore Generale. Il PRG del 2008, infatti, contiene previsioni edificatorie per oltre 500 mila stanza equivalenti pari a circa 170\/200 mila nuovi alloggi che al momento sono privi di utilizzatori finali. Per rispondere alla domanda iniziale, sulla base del ragionamento fin qui svolto, si pu\u00f2 affermare non serve pi\u00f9 costruire nuove case.<\/p>\n

L\u2019arresto del consumo di suolo non \u00e8 pi\u00f9 uno slogan ambientalista ma diventa un dato di fatto ancorato all\u2019arresto della domanda abitativa solvibile. Senza aggiungere anche la recente esplosione dei costi dei materiali e i conseguenti livelli di prezzo delle nuove costruzioni.<\/p>\n

Ora alla luce dei fari sulla popolazione e sul patrimonio abitativo converr\u00e0 riflettere sulla strada da seguire.<\/p>\n

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