Lo scorso 24 ottobre, con una lunga lettera indirizzata ai potenziali interessati, gli uffici tecnici di Roma Capitale hanno definito, o quanto meno provato a definire, come si applicano le regole della “rigenerazione urbana” dettate dalla Regione nel 2017.
Il chiarimento s’é reso necessario dopo che la nuova amministrazione era stata unanimemente sollecitata a sciogliere i dubbi e le riserve che ancora incombevano sull’applicazione della legge regionale dopo oltre cinque anni dalla sua approvazione .
La lunga lettera si distende per otto pagine ripetendo e riassumendo pressoché l’intera stratificazione di norme ed interpretazioni delle stesse che si sono rese necessarie, per lo meno fino ad oggi. Quindi, non ci sono sostanziali elementi di novità. Si tratta di conferme di quanto era già intuibile secondo buon senso, questa volta espresso però con un linguaggio ridondante e assai poco comunicativo e semplificante. Di conseguenza è parso opportuno darne una lettura distillata per estrarne i principi che si sono voluti riaffermare.
L’argomento principale della lettera riguarda le modalità di applicazione della norma regionale nei casi in cui prevede la possibilità di demolire e ricostruire interi fabbricati con un incentivo in termini di volumi e superfici del 20%. Si conferma che sono realizzabili con il Permesso di costruire in qualunque parte città, prescindendo dalle destinazioni urbanistiche ma con la sola esclusione di quel nucleo centrale dichiarato Sito culturale dall’Unesco.
Affermare in qualunque parte della città potrebbe apparire allarmante, ma questa possibilità è poi subordinata ad una serie di condizioni che ne contengono la potenziale portata dirompente.
La prima condizione riguarda la dotazione di spazi pubblici. Dovrà sempre essere assicurata la dotazione aggiuntiva di spazi pubblici, per servizi, verde e parcheggi in proporzione al nuovo fabbricato rispetto al precedente. In altre parole se prima erano uffici e diventano residenze sarà necessario assicurare ai nuovi abitanti i relativi spazi per l’istruzione, il verde e i parcheggi. Questo sia pure calcolato nella misura minima.
La seconda condizione riguarda la salvaguardia del pregio architettonico di taluni edifici. In tal caso l’eventuale progetto rimane subordinato all’espressione del parere da parte della Sovrintendenza Capitolina.
La terza condizione riguarda gli aspetti economici. Una quota, pari ai due terzi, del maggior valore del nuovo edificio rispetto al preesistente dovrà essere versata al Comune.
La quarta condizione limita i cambi di destinazione sono liberi ma solo rimanendo all’interno delle macro categorie funzionali fissate per legge: del residenziale, commerciale, direzionale e turistico.
La quinta condizione riguarda i procedimenti. Poiché sarà necessario prevedere cessioni di aree e pagamenti di contributi straordinari ne consegue che al Permesso di costruire si dovrà accompagnare uno specifico contratto tra privato e amministrazione comunale definito come “convenzione urbanistica”.
In conclusione, l’urbanistica buttata dalla finestra rientra dalla porta. Infatti, quando al progetto architettonico si accompagna l’individuazione delle aree pubbliche da cedere o da vincolare per servizi, verde e parcheggi diventa essenziale il supporto della progettazione urbanistica dettagliata che dovrà essere sempre essere istruita dagli uffici e approvata dalla Giunta comunale.
Lo stesso Dipartimento Urbanistica alla fine della lunga lettera riconosce che in tale modo si modifica il Piano Regolatore con l’inserimento di nuove aree pubbliche e, a tale scopo, prevede di costituire un apposito “registro” dei mutamenti di destinazione d’uso.
Che dire, in fondo una doppia morale. Da una parte un Piano Regolatore che presumeva d’inquadrare in una specifica normativa ogni intervento, viene travolto dal vento della rigenerazione sotto forma delle opportunità di mercato. Dall’altra l’onda delle opportunità di mercato, sostenuta dallo stesso vento della rigenerazione, finisce per infrangersi sullo scoglio dell’interesse pubblico e dell’ordinato sviluppo del territorio.
Ovviamente, c’è ancora da dire per quanto riguarda la salvaguardia della “città storica” ma non facciamo un’indigestione di parole oggi e lasciamoci qualcosa per domani.
Per chi fosse avido di buone letture serali qualche materiale:
- Legge Regionale del Lazio 18 luglio 2017 n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” – reperibile sul portale del Consiglio Regionale del Lazio all’indirizzo:https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9313&sv=vigente
- Delibera della Giunta Regionale del Lazio 19 dicembre 2017 n. 867 – Approvazione circolare esplicativa: “Indirizzi e direttive per l’applicazione delle “Disposizioni per la rigenerazione urbana ed il recupero edilizio” di cui alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7″ DGR-867-19-12-2017-Allegato1
- Dipartimento Programmazione e attuazione Urbanistica – prot- QI/2022/0177981 del 24/10/2022 – Oggetto L.R. 7/2017 Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio – condivisione di parerei relativa a quesiti inerenti agli artt. 6 – 7 e 8 di detta L.R. 7/2017. 2022 V 21 Circolare PAU 30770
Tommaso Capezzone
Ciao Maurizio
Un grazie perché ai reso potabile le conoscenze che ci permettono di capire e quindi di affrontare temi ostici ai più e io tra questi…a ben sentirci